三大面向加持 看好美国、日本、新加坡REITs表现

REITs今年以来表现在各类资产类别中仍见强劲，且由于全球资金宽松，元大宝来投信看好下阶段最具投资价值的资产类别仍是REITs，因为REITs具有收益性，且景气恢复，配息越来越高；就算未来迈向升息周期，当升息时所有资产类别都下跌，但由于升息乃确认景气进入成长循环，将使得建物价值上升，商用不动产空置率下降，租金相对提高，REITs进入基本面主升段循环。

三大面向支撑REITs展现荣景

元大宝来全球不动产证券化基金经理人吴宗颖表示，以总体面、基本面、价值面等三大面向剖析REITs的投资前景，就总体面来看，失业率下降、企业愿意扩张，工业型与办公大楼REITs先起，工作收入提高后，消费型REITs才会畅旺；且当房价上升后，资产价格亦见上升。另一方面，就景气循环，2009~2012年属停滞性通膨，适合投资高收益债、投资等级债、REITs，而2013~2014年后，因全球将进入升息循环，适合投资REITs、股市。

就基本面来看，REITs升息周期成长具三大主轴，1.承租率上升：美国办公大楼空置率目前高达25%，2.租金提高：新加坡商办租金仅为2007年之60%；3.建物价格上升：美国房价仅为2007年高点之60-70%，日本房价仍在底部，建物价格可望随房市与商业活动增温而上升。就价值面观察，REITs多头可持续至景气循环末期，根据历史经验，全球REITs多头景气循环期约为6~7年，自2008年金融海啸以来，全球REITs反弹才历经2年，升息循环尚未开始，预期未来至少还有4~5年多头荣景可期。另外，REITs相较高收益债与全球股市便宜，高收益债目前价格已超过2007年高点之71%，全球股市低于2007年低点之2%，而全球REITs指数仅为2007年高点之81%。

下半年看好美国、日本、新加坡表现潜力

元大宝来全球地产建设入息基金经理人李文孝表示，REITs未来的投资焦点应着重于基期收益性高、成长强劲、不怕升息等题材，今年下半年相对看好美国、日本、新加坡的REITs表现机会，主因就在于美国REITs成长性强、日本REITs底部反弹、新加坡REITs收益性高等特性。

就各区市场来看，美国所有次产业基本面表现都正稳定成长，租金、承租率、每平方英尺市场营收预估稳定向上；且由于各次产业的新物业供给增长缓慢，新建物业融资来源难以取得，均为供给面利多。此外，去年以来房价持续复苏为区域型消费增添动能，财富效果更带动整体消费复苏。而美国将扩大医疗保健人口涵盖范围3500~4500万人，将增加医院与医生需求，对于健康照护产业特别是营利性医院与医疗办公大楼为一项利多，整体来看，接下来美国零售销售、工业以及医疗REITs表现机会较强。

在亚太地区方面，新加坡受惠需求强劲超低空置率，各类房产价格持续上扬，利差仍将支撑REITs基本面，而新加坡受惠资金挹注与新基金募集投资高息REITs，且REITs结构较安全，今年以来落后补涨，且在当地REITs仍是抗通膨最佳投资目标，在基准利率将持续维持低档，通膨率达4.5%的情况下，新加坡REITs股利率高于境内所有产业，预计是下半年投资的另一亮点。至于日本方面，日本土地价格经过20年的调整，下跌空间有限，且今年新增供给较2012年下降70%，公寓市场供给仍少、库存20年新低，公寓市场房价止稳、房贷负担能力高，于价格适度整理后可望再启动能。

至于澳洲，利率已降至历史低点之2.75%，今年不排除再降息，将有利于房市复苏，且营建信心指数自去年开始由谷底翻扬，而澳洲REITs体质佳、配息高，平均负债比例自金融海啸前高点35%降至目前约25%，近几年公司采取审慎扩张，预估未来3年股利成长率约可达5%水平。至于香港，因景气复苏与陆客加持，上修今年商办与零售店面租金，商办租金由5%提高至10%，零售租金则可望由7.5%上修至8.5%，且股利率平均约近5%，预料在资产翻修后，未来3年股利成长性可达5%~8%，因租金持续上升，必有利于REITs及收租股表现。

（本文由台湾元大宝来投信提供）